Contrat d’indivision notariée : un essentiel pour une copropriété au Québec

 

Accéder à la propriété seul est un accomplissement dont bien peu de Québécois peuvent se vanter. La réalité économique étant ce qu’elle est, il est bien plus fréquent que les gens achètent une maison à deux et surtout en couple! Aux yeux de certains, cela revient en quelque sorte à réfuter le dicton voulant qu’on ne mélange pas amour et affaires.

 

 

N’ayez crainte, car il existe une façon bien simple de protéger l’investissement de chacun des copropriétaires tout en conservant la féérie qu’est l’achat d’une maison! Cette solution est nulle autre que la convention d’indivision préparée par un notaire qualifié! Cet outil juridique fort simple et inséré à même le contrat de vente saura vous protéger de façon exhaustive, soyez en assuré.

Pour vous convaincre de l’importance d’une convention d’indivision dument rédigée, Soumissions Testament vous apprend tout ce que vous devez savoir sur un tel contrat en plus de vous référer aux notaires qualifiés en la matière!

 

La copropriété en indivision, qu’est-ce que c’est? Des droits pour chaque copropriétaire!

La copropriété indivise ou dite « en indivision », est la forme de copropriété la plus fréquente au Québec. Peut-être êtes vous-même un indivisaire sans même le savoir qui-sait? Concrètement, l’indivision est une situation où deux personnes sont propriétaires d’une seule propriété, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un immeuble différent, laquelle ne subit aucune division physique de l’immeuble.

D’où provient la copropriété en indivision? Le scénario le plus fréquent est celui de la maison unifamiliale achetée par un couple; les conjoints sont tous deux les propriétaires indivisaires de celle-ci et l’indivision résulte donc d’une convention privée. Ceci dit, une telle copropriété peut également résulter de la loi ou d’un jugement.

Qui est propriétaire de quoi dans une copropriété indivise? En vertu du Code civil du Québec, chaque « indivisaire » est en réalité propriétaire d’une quote-part de la maison. Celle-ci ne constitue pas une division matérielle de la propriété, mais bien une division juridique octroyant une proportion de propriété égale à chacun des propriétaires.

Toutefois, les dispositions du Code civil ne sont pas obligatoires! En effet, bien que le code prévoie des quotes-parts égales, rien n’empêche les propriétaires de prévoir une proportion différente et inégale par convention. Toutefois, l’inégalité des parts permet tout de même à chacun des propriétaires de se servir pleinement du bien, même si la quote-part de l’un peut s’avérer inférieure.

Quels sont les droits et obligations de chacun des copropriétaires relativement à leur quote-part? Évidemment, la copropriété vient avec son lot d’obligations, et ce, pour chacun des propriétaires. Encore une fois, le Code civil prévoit des règles de base qui peuvent être modifiées, bonifiées ou autrement changées par l’entremise d’une convention. Cela étant, les principales obligations sont les suivantes!

-Le partage des frais d’entretien et d’administration (proportionnel à la valeur des quotes-parts)

-Le droit au remboursement des impenses (à la revente de la propriété)

-L’usage et la jouissance de la propriété

Qui prend les décisions relativement à la copropriété indivise? Pour offrir une réponse, il faut distinguer deux types de décisions. En ce qui concerne les décisions relatives à l’administration, celles-ci sont prises à majorité en nombre et en parts des indivisaires. Vous comprendrez vite que l’impasse est inévitable en cas de désaccord dans une propriété de deux copropriétaires égaux, d’où l’importance de prévoir un mécanisme de prise de décision dans une convention notariée.

En revanche, les décisions visant à vendre ou à hypothéquer le bien doivent être prises à l’unanimité des copropriétaires indivis. Cela s’applique notamment lorsqu’un des copropriétaires désire donner la maison en garantie d’un prêt ou encore la vendre; les deux devront être d’accord pour ce faire.

Les propriétaires indivis demeurent toutefois maîtres de leur quote-part! En effet, chacun des indivisaires peut librement, et à défaut de convention contraire, vendre, hypothéquer et donner leur quote-part à un tiers sans l’approbation de l’autre copropriétaire. Il est important de comprendre que ce droit n’implique pas le pouvoir de vendre la maison au complet, mais bien de céder uniquement la quote-part.

Ces droits peuvent toutefois être restreints par une convention d’indivision bien rédigée dans l’acte de vente! Le Code civil agit comme option par défaut en matière de droit immobilier; c’est donc la protection pour quiconque aurait omis de se protéger adéquatement afin de préserver l’égalité entre les copropriétaires.

Voyez ici-bas comment une convention d’indivision peut modifier ces dispositions légales à votre avantage!

 

 

Copropriété divise vs. indivise, quelle différence?

La propriété indivise s’oppose à la copropriété divise comme les condominiums, lesquels sont séparés juridiquement et parfois même physiquement par l’entremise de lots de cadastres différents. La copropriété divise met donc en relation le syndicat de copropriété et l’assemblée des propriétaires, lesquels doivent gérer les parties communes tout en étant propriétaire d’une partie privative de l’immeuble.

 

Le syndicat de copropriété et le conseil d’administration sont deux entités propres à la copropriété divise! En effet, celles-ci ne sont pas retrouvées dans la copropriété indivise, et les copropriétaires sont laissés à la libre administration de la maison.

Le partage des frais de copropriété est un autre élément propre à l’indivision que tout acheteur de condo devrait vérifier, puisque les frais d’entretien et d’administration des parties communes sont à la charge de tous les copropriétaires.

 

 

Quelle est l’utilité de la convention d’indivision?

Allons droit au but; la convention d’indivision sert à écarter les dispositions du Code civil afin de refléter la réalité de votre copropriété indivise. À la lecture des droits de chacun des copropriétaires, vous devriez comprendre assez rapidement pourquoi une convention personnalisée est indispensable. Une convention d’indivision notariée sert notamment à :

-Stipuler des quotes-parts inégales afin de réfuter la présomption du Code civil du Québec !

La loi stipule que les propriétaires indivisaires sont présumés être propriétaires à parts égales, impliquant donc un partage égal des recettes en cas de vente. Si cela reflète la situation de certains, pour plusieurs, la réalité est toute autre, surtout lorsqu’un des copropriétaires verse une mise de fonds plus importante que l’autre.

Ainsi, il est essentiel de stipuler par convention la réelle proportion des quotes-parts, car dans le cas contraire, le partage se fera en parts égales à la vente, indépendamment du montant de mise de fonds versé.

-Prévoir qu’un des copropriétaires récupèrera la mise de fonds en tout ou en partie, selon le montant que chacun avait investi.

Bien que la répartition inégale des quotes-parts soit possible en théorie, la pratique diffère quelque peu par souci de simplicité. En effet, bien des copropriétaires opteront pour des parts égales, mais stipuleront par convention que chacun récupèrera, à la vente, le montant de mise de fonds déposé initialement.

Pourquoi la clause de mise de fonds est-elle la plus importante? Parce qu’à défaut d’une telle clause, chacun repart avec la moitié de la valeur de la propriété en cas de revente en raison de la présomption d’égalité prévue au Code civil. Résultat, celui des deux qui avait déposé une mise de fonds plus importante, voire même l’ensemble de celle-ci, perd une partie de celle-ci au bénéfice de l’autre copropriétaire.

La convention d’indivision prévoira clairement le montant de mise de fonds récupéré par chacun des copropriétaires à la revente!

 

 

-Restreindre le droit d’hypothéquer la quote-part

Encore une fois, le Code civil vient prévoit que chacun des indivisaires est en droit d’hypothéquer sa quote-part ou de la donner en garantie. Que ce soit dans une optique de financement ou autre, le fait est que le créancier hypothécaire de votre copropriétaire sera en droit de saisir la quote-part de ce dernier si ce dernier fait défaut à ses obligations de payer. Mieux vaut empêcher l’exercice de ce droit par convention!

-Prévoir une clause de premier refus ou un « droit de préemption ».

La loi permet à chacun des propriétaires de vendre sa quote-part à un tiers sans le consentement de l’autre. Cependant, pareil droit peut compromettre la copropriété et la stabilité financière des copropriétaires. Vous comprendrez donc rapidement l’importance d’imposer un droit de premier refus dans la convention obligeant le propriétaire à vous offrir sa quote-part avant de la vendre à une autre personne.

-La clause la plus importante de tous, reporter le partage de l’indivision!

Nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision en vertu de la loi. Cette disposition implique que personne ne peut forcer son copropriétaire à demeurer dans un état d’indivision, permettant à ce dernier de forcer la vente à tout moment… du moins, c’est ce que la loi prévoit en théorie!

Le droit au partage de l’indivision est toutefois un droit d’ordre public impliquant qu’il ne peut pas être empêché, mais seulement reporté pour une période maximale de 30 ans. Ainsi, il est important de prévoir par convention que les propriétaires consentent à reporter le partage (la vente de la maison) à cette durée afin d’empêcher l’un des propriétaires à quitter inopinément.

À l’évidence, la convention d’indivision s’avère un outil indispensable pour chacun des copropriétaires indivis, vous ne trouvez pas? Comme les dispositions du Code civil sont pour le moins « rock n’roll », voire même dangereuses pour les intérêts financiers des parties, la protection des propriétaires passent évidemment par la convention notariée!

 

Décès d’un copropriétaire indivis, qui hérite de sa quote-part?

Le décès d’un des copropriétaires indivis est une situation pouvant causer d’importants maux de tête. Qui hérite de sa quote-part? Est-ce que l’autre copropriétaire acquiert automatiquement la partie de l’autre?

Quand les propriétaires prennent soin de rédiger un testament, la situation ne pose pas de problème sur le plan juridique. En effet, prenons l’exemple d’un couple dont les conjoints sont tous deux propriétaires d’une maison. Chacun d’eux lèguera sa quote-part à l’autre par voie testamentaire, ce qui protègera le conjoint survivant en cas de décès.

Lorsque le décès se produit sans testament, en revanche, les choses se compliquent… Rien dans la loi ne prévoit que le copropriétaire survivant acquiert la quote-part du copropriétaire décédé. Dans le scénario des conjoints copropriétaires, les héritiers légaux des parents sont les enfants!

Ces derniers recevront la quote-part du parent décédé en héritage, compliquant ainsi l’administration de la propriété, la situation familiale ainsi que les finances. Heureusement, la simple préparation d’un testament est suffisante pour écarter la possibilité d’un tel scénario, il suffit de passer chez le notaire pour ce faire.

 

 

Hériter d’une propriété en indivision, que faire?

L’héritage d’une propriété est une des situations les plus fréquentes en matière d’indivision. Un exemple simple est celui d’un père ou d’une mère léguant la maison familiale aux trois enfants, investissant chacun d’eux d’une quote-part égale en vertu du testament. Que faire dans une telle situation si les héritiers sont en désaccord?

 

 

Lorsque plusieurs héritiers héritent d’une seule et même propriété, les dispositions du Code civil s’appliqueront afin de dicter l’issue de la situation. C’est donc dire qu’ils devront prendre les décisions à la majorité ou à l’unanimité selon le type de décision à prendre. Qu’en est-il si un d’eux désire vendre et que les autres non?

La règle générale demeure la même et nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision et le principe phare voulant que « nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision » s’appliquera. Ce même héritier pourra donc provoquer le partage ou encore vendre sa quote-part aux autres héritiers.

Quelles sont les autres options offertes aux héritiers? Vendre la maison, racheter la part des autres indivisaires et ne rien faire sont toutes des options valables qu’il vaut la peine d’explorer.

 

 

Les mythes et la réalité de la copropriété indivise au Québec!

Vous demeurez incertain du bienfondé de la convention d’indivision notariée? Pour vous convaincre une bonne fois pour toute, Soumissions Testament distingue les mythes et la réalité de la copropriété indivise au Québec!

En l’absence d’une convention d’indivision, mon copropriétaire peut vendre à qui il veut sans mon consentement!

Vrai! Lorsqu’aucun contrat à l’effet contraire n’est conclu, chacun des copropriétaires est libre de vendre, d’hypothéquer ou d’autrement céder sa quote-part à un tiers de son choix.

Il est possible d’empêcher le partage de l’indivision perpétuellement

Faux. Le droit au partage de l’indivision est une disposition d’ordre public qui ne peut pas être empêchée éternellement. Son exercice peut toutefois être reporté pour une période maximale de 30 ans et toute convention qui excède 30 ans est réduite à cette durée.

Si un tiers achète la quote-part de mon copropriétaire contre mon gré, je ne peux rien faire l’écarter

Faux! Malgré que votre copropriétaire soit en droit de vendre sa quote-part à un tiers, la loi vous octroie un recours permettant de racheter la quote-part au tiers dans un délai de 60 jours. Ce délai commence à courir contre vous à compter de votre connaissance de l’acquisition par un tiers.

Advenant que la quote-part de l’autre propriétaire soit saisie, c’est l’ensemble de la maison qui sera prise en garantie

Faux. L’article 1022 du Code civil prévoit qu’en cas de saisie de la quote-part d’un des indivisaires, l’autre copropriétaire peut acquitter la dette due au créancier afin d’éviter la saisie. Suite à ce paiement, l’indivisaire qui a payé sera subrogé dans les droits du créancier et pourra réclamer le remboursement de la somme à l’indivisaire qui était en défaut.

 

 

Soumissions Testament trouve le bon notaire pour votre convention d’indivision!

Les conséquences d’une séparation, d’un décès ou même d’une succession conflictuelle peuvent s’avérer graves lorsque l’indivision demeure sans convention, n’est-ce pas? Toutes les personnes impliquées ont intérêt à être protégées dans une situation d’indivision et le meilleur moyen de les mettre à l’abri est de mettre en place une convention établissant clairement les droits de chacun!

On prie tous pour que la convention ne soit jamais nécessaire, mais comme nul ne peut prévoir l’avenir, mieux vaut prévoir au pire. C’est précisément ce que la convention d’indivision notariée fera pour vous grâce aux compétences du notaire en matière de rédaction juridique.

Pour tirer profit de ces mêmes compétences, il ne vous reste qu’à contacter un notaire près de chez vous! Soumissions Testament a un réseau de notaires situés partout au Québec.

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